Про довгоочікуваний Закон, який має на меті запустити обіг землі сільськогосподарського призначення в Україні.
Як майже всім відомо, Закон набирає чинності з 01 липня 2021 року. Не зважаючи на велику кількість публікацій та публічних виступів, на цю тему, багато хто із громадян залишились досить погано поінформованими і не звернули на такі зміни уваги.
Закон запроваджує поступове скасування заборони на відчуження земельних ділянок с/г призначення приватної власності із низкою обмежень, що в основному зводяться до обмеження їх набуття певними суб’єктами, а також обмеження концентрації землі до певної площі в "одні руки".
Законом передбачено такі основні строки запуску обігу права власності на с/г землю:
в період з 1 липня до 1 січня 2024 року - між громадянами України, державою, територіальними громадами;
з 1 січня 2024 року – за участі юридичних осіб, створених за законодавством України з певними обмеженнями;
після схвалення рішення на референдумі – за участі іноземних юридичних осіб та громадян.
Наряду з цим, заборона відчуження земель державної та комунальної власності залишається чинною. Виключеннями будуть землі селянського (фермерського) господарства державної та комунальної власності, які належать громадянам на праві постійного користування, довічного успадкованого володіння. Такі особи матимуть право їх викупити із розстроченням оплати до 10 років.
Умови приватизація земель державної та комунальної власності залишаються незмінними. Земельний фонд державної та комунальної власності надалі буде можливо отримати в оренду на земельних торгах.
Важливою зміною є також скасування заборони щодо зміни цільового призначення земель у встановленому порядку, що дозволить задовольнити потреби інших галузей.
В період з 1.07.2021 по 31.12.2023 рр. буде дозволено обіг земель між громадянами України.
В цей період відчуження с/г земель приватної власності буде дозволено фактично між громадянами України з розрахунку не більше 100 га в "одні руки". Консолідація с/г земель громадянином України в розмірі 10 000 га передбачена лише з 1 січня 2024 року.
Для юридичних осіб діятимуть аналогічні умови чинного мораторію. При цьому, набуття у власність юридичними особами дозволених видів с/г земель (наприклад, землі для садівництва, землі фермерського господарства) буде можливим за умови дотримання вимог до корпоративної структури таких осіб, їх кінцевих бенефіціарних власників.
Починаючи з 1 січня 2024 року відбудеться запуск ринку для юридичних осіб, але з певними обмеженнями
З 1 січня 2024 року юридичні особи, створені за законодавством України, матимуть право набувати у власність всі види с/г землі в межах 10 000 га. Обмеження з консолідації також буде враховувати сукупний обсяг землі с/г призначення, яким володіють на праві власності кінцеві бенефіціарні власники такої юридичної особи.
Корпоративна структура юридичних осіб, які набувають землі с/г призначення, має бути прозорою, не містити жодних "проміжних ланок", та включати у своєму складі лише громадян України та/ або державу, та/ або територіальну громаду.
Юридичним особам (незалежно від резидентності) прямо заборонено набувати корпоративні права юридичних осіб-власників сільськогосподарських земель. Ця норма може бути скасована за результатами референдуму, що дозволить більш вдало структурувати агробізнес відповідно до його власних потреб.
Готуємо земельну ділянку до продажу (якщо все таки вирішили продати)
Звичайно, що договір купівлі-продажу земельної ділянки повинен містити всі істотні умови, перелічені в статті 132 Земельного кодексу України, в тому числі, кадастровий номер, цільове призначення, склад угідь, існуючі обмеження тощо.
Отже, до такого укладення слід провести попередню перевірку реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі, а також перевірку реєстрації права власності на неї в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, коректність всіх даних, що містяться в реєстрах та, за потреби, вжити відповідних заходів щодо такої реєстрації/ коригування.
Нажаль дуже часто виникають питання, щодо наявних технічних помилок у даних, внесених до Державного земельного кадастру, відсутність таких даних (наприклад, складу угідь, адреси земельної ділянки) тощо, що в подальшому є підставою перенесення укладення угоди до виправлення таких помилок.
Покупця зацікавила земельна частка (пай).
Поза увагою Закон залишив умови регулювання обігу земельних часток (паїв), окрім як продовжив заборону їх відчуження на користь юридичних осіб до 1 січня 2024 року. Поряд з цим, умови щодо обмеження консолідації, структури власності на землі с/г призначення відносяться саме до земельних ділянок, що очевидно створить чимало спірних, дискусійних і не тільки ситуації, з цього приводу. В цьому питанні краще притримуватись консервативної позиції та розглядати визначені в Законі зміни до статті 130 Земельного кодексу України як такі, що в тому числі поширюються і на земельні частки (паї). Але як буде на практиці, вона сама і покаже.
Аналіз чинного законодавства та змін, що запроваджуються, дають підстави дійти висновку, що набуття у власність земельних часток (паїв) за договорами купівлі-продажу буде можливим після їх виділення в натурі (на місцевості).
Доцільність проходження такої процедури до придбання активу також обумовлена існуючими ризиками даної категорії активу з огляду на невизначеність його меж на місцевості, що на практиці створює чималі ризики у фактичній реалізації подальшого виділення паю в натурі (на місцевості).
Переважне право викупу...
Наразі переважне право викупу земельних ділянок мають їх співвласники та орендарі, окрім певних винятків. Однак, фактично таке право можна буде реалізувати громадянами України, і юридичними особами на рівних умовах лише з 1 січня 2024 року. Закон передбачає окремий механізм уступки першочергового права викупу у дуже простий спосіб - повідомлення власника.
В будь-якому разі до придбання земельної ділянки слід виконати умови щодо забезпечення реалізації переважного права на її придбання згаданими суб’єктами. В іншому випадку новий власник ризикує втратити такий актив в майбутньому.
Вплив зміни власника на чинність діючих договорів оренди або емфітевзису...
Набуваючи земельну ділянку слід врахувати можливу наявність прав третіх осіб на користування нею. Зміна власника земельної ділянки, виділення в натурі (на місцевості) земельної частки (паю) із її подальшим продажем не припиняють дію уже укладених договорів оренди, емфітевзису, як і не є підставою для внесення змін до них.
З огляду на таке, перед придбанням активу слід уважно перевірити діючі договори щодо користування земельними ділянками, земельними частками (паями) та оцінити подальші перспективи реалізації активу, що набувається.
Додаткові умови до договорів купівлі-продажу...
До угод з відчуження земельних ділянок будуть встановлені наступні додаткові вимоги:
всі оплати повинні проводитись в безготівковій формі;
набувач активу має пройти фінансовий моніторинг та підтвердити джерело набуття коштів;
Ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі із земельних часток (паїв) не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.
Для цілей оподаткування перед укладенням договору купівлі-продажу земельної ділянки між фізичними особами слід також провести її експертну грошову оцінку. Для юридичних осіб така вимога не є обов’язковою.
Кредит під заставу земельної ділянки...
Закон на перших етапах створює сприятливі умови для агробізнесу щодо залучення кредитних коштів, з огляду на відсутність заборони банкам звертати стягнення на такий актив. Крім того, до такого звернення не застосовуються умови консолідації (обмеження у площі). Однак, поряд з цим Законом встановлено вимогу про відчуження банками земельних ділянок впродовж наступних 2-х років, що значно знижує привабливість такого майна під заставу, враховуючи обмежене коло суб’єктів, які зможуть його набути, принаймні, впродовж наступних трьох років.
Закон передбачає досить жорсткі заходи до порушників умов обігу земель сільськогосподарського призначення у вигляді конфіскації землі чи визнання угод недійсними.
Конфіскація земельних ділянок (надмірно набутої їх площі) буде проводитись на підставі рішення суду за позовами Держгеокадастру. Власник земельної ділянки, що допустив порушення, матиме право на отримання компенсації вартості земельної ділянки, визначеної за результатами земельних торгів (за вирахуванням витрат на їх проведення).
09:01 09.04.2021
